Stand: Mai 2026. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer und kann sich ändern.
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Alle Nebenkosten beim Immobilienerwerb im Überblick
Kostenart
Prozentsatz
Bei 300.000 €
Hinweis
Grunderwerbsteuer
3,5-6,5 %
10.500-19.500 €
Je nach Bundesland
Notarkosten
1,0-1,5 %
3.000-4.500 €
Beurkundung Kaufvertrag
Grundbuchkosten
0,5 %
1.500 €
Eigentumsumschreibung
Maklerprovision
3,57-7,14 %
10.710-21.420 €
Je nach Vereinbarung
Gesamt (ohne Makler)
5,0-8,5 %
15.000-25.500 €
Minimum Nebenkosten
Gesamt (mit Makler)
8,6-15,6 %
25.710-46.920 €
Maximum Nebenkosten
Maklerprovision seit 12/2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (max. je 3,57 % inkl. MwSt).
Häufig gestellte Fragen zum Grunderwerbsteuer Bayern
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?
Die Steuersätze variieren nach Bundesland. 2026 gelten 3,5 % in Bayern, 5,0 % in Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen, 5,5 % in Bremen, Hamburg und Sachsen, 6,0 % in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern sowie 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam (Gesamtschuldner). In der Praxis zahlt üblicherweise der Käufer allein - so wird es im Kaufvertrag vereinbart. Die Steuer ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Worauf wird Grunderwerbsteuer berechnet?
Grundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis inklusive übernommener Verpflichtungen. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Möbel oder Markise können herausgerechnet werden, wenn sie realistisch bewertet und im Vertrag sauber getrennt sind. Die Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen mindert die Bemessungsgrundlage dagegen nicht pauschal separat.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Steuerbescheid kommt 4-8 Wochen nach der notariellen Beurkundung. Die Zahlung ist dann innerhalb von 4 Wochen fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbuchumschreibung aus.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?
Legal sparen kannst du vor allem durch sauber getrennte und realistisch bewertete bewegliche Gegenstände (Küche, Markise, Möbel), durch Befreiungen bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder in gerader Linie und durch eine rechtlich klare Trennung von Grundstückskauf und Bauvertrag bei Neubauten. Die Gestaltung muss vertraglich und wirtschaftlich belastbar sein.
Ist Grunderwerbsteuer bei Erbschaft oder Schenkung fällig?
Nein, Erbschaften und Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Stattdessen fällt ggf. Erbschaft- oder Schenkungsteuer an. Auch bei Übertragung zwischen Ehegatten oder an Kinder fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Wie berechne ich die Grunderwerbsteuer für eine Eigentumswohnung?
Bemessungsgrundlage = Kaufpreis minus realistisch angesetzte bewegliche Gegenstände. Beispiel Berlin (6 %): 300.000 € Kaufpreis minus 10.000 € Küche = 290.000 € × 6 % = 17.400 € Steuer statt 18.000 €. Eine Erhaltungsrücklage wird nicht einfach zusätzlich abgezogen.
Fällt bei Grundstückstausch Grunderwerbsteuer an?
Ja, beide Seiten müssen Grunderwerbsteuer auf den jeweiligen Wert des erhaltenen Grundstücks zahlen. Steuerbemessungsgrundlage ist der Verkehrswert. Bei Wertunterschieden mit Ausgleichszahlung: Steuer auf den jeweils erhaltenen Wert.
Was passiert bei einem Share Deal?
Bei Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften können grunderwerbsteuerliche Ergänzungstatbestände greifen, insbesondere rund um die 90-%-Schwelle und mehrjährige Betrachtungszeiträume. Unterhalb der Schwelle ist die Prüfung trotzdem nicht automatisch erledigt, weil Struktur, Zeitraum, Beteiligte und Haltefristen entscheidend sind. Share Deals gehören deshalb in steuerliche Beratung.
Ist die Grunderwerbsteuer absetzbar?
Bei Vermietung: Ja, als Anschaffungsnebenkosten Teil der AfA-Bemessungsgrundlage. Bei Eigennutzung: Nein, private Lebensführung. Bei gewerblicher Nutzung: Ja, Betriebsausgabe. Die Absetzbarkeit hängt von der Nutzungsart der Immobilie ab.
Welche Eingaben braucht der Grunderwerbsteuer-Rechner?
Du brauchst Kaufpreis, Bundesland, Kaufvertragsdatum, realistisch bewertetes bewegliches Inventar und mögliche Befreiungstatbestände. Bei Neubauten ist außerdem wichtig, ob Grundstück und Bauvertrag rechtlich zusammengehören. Bei Eigentumswohnungen sollte die Erhaltungsrücklage nicht pauschal als Abzug eingeplant werden.
Warum sollte bewegliches Inventar separat ausgewiesen werden?
Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Möbel oder Markise gehören nicht zwingend zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Diese Gegenstände sollten realistisch bewertet und im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden, damit der steuerpflichtige Immobilienanteil nachvollziehbar bleibt.