Grunderwerbsteuer-Absetzen-Rechner

Ordne die Grunderwerbsteuer steuerlich ein aus Kaufpreis, Nutzung und Gebäudeanteil. Inklusive AfA, Sofortabzug und deiner geschätzten Steuerentlastung.

Kaufnebenkosten, Nutzung und AfA

Ordne Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerkosten steuerlich ein.

Bundesland

Nutzung

Kaufpreis (€)

Kaufpreis laut Vertrag vor Inventarabzug.

Bewegliches Inventar (€)

Nur realistisch getrenntes Inventar, etwa Küche oder Möbel.

Notar und Grundbuch (€)

Erwerbsbezogene Kosten für Beurkundung und Eintragung.

Maklerkosten (€)

Nur Käuferanteil, soweit er zum Erwerb gehört.

Weitere Gegenleistungen (€)

Zum Beispiel übernommene Verpflichtungen.

Vermietungs- oder Betriebsanteil (%)

Bei reiner Selbstnutzung 0 %.

Gebäudeanteil (%)

Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden.

AfA-Satz (%)

Jährlicher Satz für die Gebäudeabschreibung.

Grenzsteuersatz (%)

Für die geschätzte jährliche Steuerentlastung.

Nicht als Sofortabzug rechnen

Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienerwerb regelmäßig Anschaffungsnebenkosten. Bei steuerlicher Nutzung wirkt sie nur über den Gebäudeanteil der AfA.

Abziehbarer Anteil und AfA-Wirkung

Zeigt Sofortabzug, Gebäudeanteil, jährliche AfA und geschätzte Steuerentlastung.

Trage Kaufpreis, Nutzung und Gebäudeanteil ein, um die Steuerwirkung zu berechnen.

Wie ordnet der Grunderwerbsteuer-Absetzen-Rechner die Steuer ein?

ƒSteuerwirkung über Anschaffungsnebenkosten und AfA

A = (G + N + M) \cdot \frac{u}{100} \cdot \frac{b}{100} \cdot \frac{p}{100}

Variablen

jährliche AfA-Jährliche AfA aus dem steuerlich nutzbaren Gebäudeanteil der Kaufnebenkosten.

Grunderwerbsteuer-Berechnete Grunderwerbsteuer nach Bundesland-Satz.

Notar und Grundbuch-Weitere Anschaffungsnebenkosten des Erwerbs.

Maklerkosten-Maklerkosten, soweit sie zum Erwerb gehören.

Nutzung-Vermieteter oder betrieblicher Nutzungsanteil.

Gebäudeanteil-Anteil, der auf das abnutzbare Gebäude entfällt.

AfA-Satz-Jährlicher AfA-Satz für den Gebäudeteil.

Wann Grunderwerbsteuer steuerlich wirkt

Die Tabelle trennt private Nutzung von vermieteter oder betrieblicher Nutzung. Sofort abziehbar ist die Grunderwerbsteuer in diesen Erwerbsfällen regelmäßig nicht.

Fall	AfA-fähiger Anteil	Einordnung
Vermietet	31.200,00 €	Grunderwerbsteuer wirkt über den Gebäudeanteil der AfA.
Selbst genutzt	0,00 €	Bei reiner Selbstnutzung entsteht regelmäßig kein steuerlicher Abzug.
Teilweise vermietet oder betrieblich	17.472,00 €	Nur der vermietete oder betriebliche Anteil wird weiter aufgeteilt.

Geprüft am 10. Juli 2026. Das BMF verweist für AfA-Zwecke auf die Aufteilung von Gesamtkaufpreis und Nebenkosten auf Gebäude sowie Grund und Boden.

Beispiel: vermietete Immobilie mit Gebäudeanteil

Das Beispiel zeigt, warum die Steuerentlastung nicht im Kaufjahr entsteht, sondern laufend über die AfA.

Wert	Betrag	Hinweis
Grunderwerbsteuer	22.100,00 €	6,5 % in Nordrhein-Westfalen
Kaufnebenkosten gesamt	41.600,00 €	Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
AfA-fähiger Gebäudeanteil	31.200,00 €	75 % Gebäudeanteil.
Jährliche AfA daraus	624,00 €	2 % AfA-Satz.
Jährliche Steuerentlastung	218,40 €	Modellwert mit eingetragenem Grenzsteuersatz.

Prüfliste für die Steuererklärung

Diese Punkte entscheiden, ob und wie die Grunderwerbsteuer in die AfA-Bemessungsgrundlage gelangt.

Punkt	Rechnerfeld	Warum wichtig
Nutzung	Vermietet	Private Selbstnutzung erzeugt keinen Werbungskostenabzug.
Gebäudeanteil	75 %	Nur das Gebäude wird abgeschrieben, Grund und Boden nicht.
Inventar	10.000,00 €	Bewegliches Inventar mindert die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage nur bei sauberer Trennung.
AfA-Satz	2 %	Der AfA-Satz bestimmt die jährliche steuerliche Wirkung.
Grenzsteuersatz	35 %	Er macht aus AfA eine geschätzte Steuerentlastung.

Häufig gestellte Fragen zum Grunderwerbsteuer-Absetzen-Rechner

Kann ich Grunderwerbsteuer direkt von der Steuer absetzen?

In typischen Immobilienkäufen ist die Grunderwerbsteuer nicht sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgabe abziehbar. Sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei vermieteter oder betrieblicher Nutzung wird sie deshalb aktiviert und wirkt nur über den abnutzbaren Gebäudeanteil in der AfA.

Warum zählt nur der Gebäudeanteil?

Steuerlich wird ein bebautes Grundstück in Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. Das Gebäude nutzt sich ab und kann abgeschrieben werden. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Deshalb kann auch der auf Grund und Boden entfallende Teil der Grunderwerbsteuer nicht laufend über Gebäude-AfA wirken.

Was passiert bei selbst genutztem Wohneigentum?

Bei reiner Selbstnutzung fehlt regelmäßig der Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einkünften. Die Grunderwerbsteuer erhöht zwar die privaten Anschaffungskosten, erzeugt aber keinen laufenden Werbungskostenabzug und keine Gebäude-AfA in der Einkommensteuer.

Wie wirkt die Grunderwerbsteuer bei einer vermieteten Wohnung?

Bei einer vermieteten Wohnung gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Der steuerlich relevante Anteil wird zusammen mit anderen Erwerbsnebenkosten auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage.

Was bedeutet gemischte Nutzung im Rechner?

Gemischte Nutzung bedeutet, dass nur ein Teil der Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird. Der Rechner kürzt die Anschaffungsnebenkosten zuerst auf diesen Anteil und verteilt danach den verbleibenden Betrag auf Gebäude und Grund und Boden.

Warum fragt der Rechner nach dem Gebäudeanteil?

Der Gebäudeanteil ist der zentrale Hebel für die AfA. Je höher der wirtschaftlich haltbare Gebäudeanteil ist, desto mehr Anschaffungsnebenkosten können über die Gebäude-AfA wirken. Die Aufteilung sollte zum Vertrag, zu Verkehrswerten oder zur BMF-Arbeitshilfe passen.

Sind Notar, Grundbuch und Makler genauso zu behandeln?

Soweit diese Kosten direkt mit dem Erwerb zusammenhängen, gehören sie ebenfalls zu den Anschaffungsnebenkosten. Der Rechner behandelt sie deshalb wie die Grunderwerbsteuer: nicht sofort abziehen, sondern bei steuerlicher Nutzung anteilig aktivieren und über den Gebäudeanteil abschreiben.

Warum ist bewegliches Inventar ein eigenes Feld?

Bewegliches Inventar kann die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mindern, wenn es realistisch bewertet und im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen ist. Überhöhte oder unplausible Inventarwerte können vom Finanzamt angegriffen werden.

Kann der Rechner die Kaufpreisaufteilung ersetzen?

Nein. Der Rechner zeigt die steuerliche Logik und eine Modellrechnung. Die tatsächliche Kaufpreisaufteilung kann aus Vertrag, Gutachten, BMF-Arbeitshilfe oder einer Gesamtwürdigung folgen. Bei hohen Beträgen sollte die Aufteilung fachlich geprüft werden.

Was sagt die jährliche Steuerentlastung aus?

Die jährliche Steuerentlastung ist eine Näherung. Sie multipliziert die jährliche AfA aus den aktivierten Kaufnebenkosten mit dem eingegebenen Grenzsteuersatz. Sie ersetzt keine vollständige Einkommensteuerberechnung mit Verlustverrechnung, Progression und weiteren Einkünften.

Kaufnebenkosten, Nutzung und AfA

Nicht als Sofortabzug rechnen

Abziehbarer Anteil und AfA-Wirkung

Wie ordnet der Grunderwerbsteuer-Absetzen-Rechner die Steuer ein?

ƒSteuerwirkung über Anschaffungsnebenkosten und AfA

Variablen

Wann Grunderwerbsteuer steuerlich wirkt

Beispiel: vermietete Immobilie mit Gebäudeanteil

Prüfliste für die Steuererklärung

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