Vervielfältiger-Faktor nach Alter und 5,5 % Zinssatz (BewG Anlage 9)
Vervielfältiger nach Alter (BewG Anlage 9)
Bei einem Zinssatz von 5,5 %
Altersgruppe
Vervielfältiger
Kapitalwert bei 800 €/Monat
Unter 30 Jahre
17,162
164.755 €
40-45 Jahre
15,375
147.600 €
50-55 Jahre
13,336
128.026 €
60-65 Jahre
10,389
99.734 €
70-75 Jahre
6,916
66.394 €
80-85 Jahre
3,856
37.018 €
Über 90 Jahre
1,740
16.704 €
Kapitalwert = Jahresmiete (12 x Monatsmiete) x Vervielfältiger. Zinssatz: 5,5 % nach § 14 BewG.
Häufig gestellte Fragen zum Wohnrecht berechnen
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Beim Wohnrecht (§ 1093 BGB) darf der Berechtigte die Immobilie selbst bewohnen, aber nicht vermieten. Beim Nießbrauch (§ 1030 BGB) darf der Berechtigte die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der Nießbrauch hat daher einen höheren Kapitalwert. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen.
Wie wird der Vervielfältiger bestimmt?
Der Vervielfältiger richtet sich nach dem Alter des Wohnrechtsinhabers und dem gesetzlichen Zinssatz von 5,5 % (§ 14 BewG, Anlage 9). Je jünger der Berechtigte, desto höher der Vervielfältiger, da eine längere Nutzungsdauer erwartet wird. Die Tabelle basiert auf statistischen Lebenserwartungsdaten.
Wofür wird der Kapitalwert des Wohnrechts benötigt?
Der Kapitalwert wird benötigt für: Erbschaft- und Schenkungsteuer (als Abzug vom Immobilienwert), Grunderwerbsteuer (bei Übertragung mit Wohnrecht), Berechnung des Pflichtteils, steuerliche Absetzung der Anschaffungskosten. Er mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage bei der Übertragung von Immobilien.
Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann aus dem örtlichen Mietspiegel, Gutachterausschüssen, Vergleichsmieten ähnlicher Objekte oder einem Sachverständigengutachten ermittelt werden. Für die steuerliche Bewertung ist die Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) maßgeblich.
Kann ein Wohnrecht vorzeitig erlöschen?
Ein Wohnrecht erlischt durch: Tod des Berechtigten, freiwilligen Verzicht (notarielle Löschungsbewilligung), Vereinbarung einer Befristung, Aufhebungsvertrag. Gegen den Willen des Berechtigten kann ein Wohnrecht grundsätzlich nicht aufgehoben werden, auch nicht bei Zwangsversteigerung (wenn es im Grundbuch vorrangig eingetragen ist).
Welche steuerlichen Auswirkungen hat ein Wohnrecht?
Bei Schenkung mit Wohnrecht mindert der Kapitalwert des Wohnrechts den steuerpflichtigen Wert. Bei Erbschaft reduziert ein lebenslanges Wohnrecht für den überlebenden Ehepartner die Erbschaftsteuer. Der Immobilienerwerber kann den Kapitalwert des Wohnrechts als Anschaffungskosten abschreiben (AfA).
Was passiert mit dem Wohnrecht bei Verkauf der Immobilie?
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt auch bei Verkauf bestehen und bindet den neuen Eigentümer. Der Käufer muss das Wohnrecht dulden, was den Kaufpreis deutlich mindert. Die Wertminderung entspricht in etwa dem Kapitalwert des Wohnrechts.
Wie unterscheidet sich die Berechnung bei befristetem Wohnrecht?
Bei einem befristeten Wohnrecht wird der Vervielfältiger aus der kürzeren Laufzeit berechnet, nicht aus der statistischen Lebenserwartung. Der Kapitalwert ist daher geringer als beim lebenslangen Wohnrecht. Die Berechnung erfolgt nach § 13 BewG.
Welche Bewertungsdaten braucht die Wohnrecht-Berechnung?
Wichtig sind Jahreswert der Nutzung, Alter der berechtigten Person, Laufzeit, Vervielfältiger, Immobilienwert und Art des Rechts. Haushaltsdaten reichen für den Kapitalwert nicht aus.
Wann sollte ich Wohnrecht notariell oder steuerlich prüfen lassen?
Bei Schenkung, Erbschaft, Verkauf, Nießbrauch, Pflegevereinbarung oder Grundbucheintrag sollten Notar und Steuerberatung die Folgen prüfen.