Jahreswert-Jährlicher Nutzen (z. B. Mietersparnis)
VF
Vervielfältiger-Abhängig vom Alter des Berechtigten
Nießbrauch-Vervielfältiger nach Alter (§ 14 BewG)
Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs
Alter (vollendet)
Männer
Frauen
Beispiel (12.000 €/Jahr)
50
13,133
14,979
157.596 - 179.748 €
55
11,681
13,550
140.172 - 162.600 €
60
10,133
11,996
121.596 - 143.952 €
65
8,565
10,343
102.780 - 124.116 €
70
7,024
8,663
84.288 - 103.956 €
75
5,575
6,997
66.900 - 83.964 €
80
4,265
5,407
51.180 - 64.884 €
85
3,129
3,975
37.548 - 47.700 €
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Vervielfältiger nach BMF-Tabelle 2026.
Erbschaft-/Schenkungsteuer mit Nießbrauchvorbehalt
Berechnung des steuerpflichtigen Erwerbs
Position
Beschreibung
Steuerliche Wirkung
Immobilienwert
Verkehrswert der Immobilie
Ausgangswert
- Kapitalwert Nießbrauch
Jahreswert × Vervielfältiger
Mindert Bemessungsgrundlage
= Steuerpflichtiger Erwerb
Wert für Schenkungsteuer
Nach Abzug des Nießbrauchs
- Freibetrag
Kind: 400.000 €, Enkel: 200.000 €
Reduziert Steuerlast weiter
= Steuerpflichtig
Verbleibender Betrag
Basis für Steuersatz
Nießbrauchvorbehalt kann Schenkungsteuer erheblich reduzieren oder ganz vermeiden.
Häufig gestellte Fragen zum Nießbrauch berechnen
Was ist Nießbrauch?
Nießbrauch ist das Recht, eine Sache zu nutzen und Früchte zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Bei Immobilien: Wohnen oder Mieteinnahmen kassieren. Häufig bei Schenkungen mit Vorbehalt.
Wie wird der Nießbrauchwert berechnet?
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die jährliche Nutzung (Mietwert). Der Vervielfältiger hängt vom Alter ab (§ 14 BewG).
Was ist der Jahreswert?
Bei Wohnimmobilien: ortsübliche Vergleichsmiete (Kaltmiete × 12). Bei vermieteten Objekten: tatsächliche Mieteinnahmen. Maximal 1/18,6 des Verkehrswerts.
Bei Schenkungen mindert der Nießbrauchvorbehalt den steuerpflichtigen Wert. Immobilie 500.000 €, Nießbrauch 200.000 € = steuerpflichtig 300.000 €.
Was ist der Unterschied zum Wohnrecht?
Nießbrauch: umfassendes Nutzungsrecht inkl. Vermietung. Wohnrecht: nur persönliches Bewohnen, keine Vermietung. Nießbrauch ist wertvoller.
Kann Nießbrauch abgelöst werden?
Ja, gegen Einmalzahlung oder Leibrente. Orientierung am Kapitalwert. Steuerliche Folgen beachten. Notarielle Beurkundung erforderlich.
Was passiert beim Tod des Berechtigten?
Nießbrauch erlischt und fällt an den Eigentümer zurück. Keine Vererbung möglich (höchstpersönliches Recht).
Welche Eingaben braucht der Nießbrauch-Rechner?
Du brauchst Verkehrswert, jährlichen Nutzungswert, Art des Rechts, Alter der berechtigten Person und die Dauer des Nießbrauchs. Bei Immobilien sind ortsübliche Miete, tatsächliche Mieteinnahmen, Instandhaltungspflichten und Grundbuchregelungen besonders wichtig.
Warum mindert Nießbrauch den steuerlichen Schenkungswert?
Der neue Eigentümer erhält die Immobilie nicht unbelastet, weil der Nießbraucher weiter nutzen oder Mieten beziehen darf. Dieser wirtschaftliche Vorteil des Nießbrauchers wird kapitalisiert und vom Wert der Schenkung abgezogen.