Zentrale Eingaben für das vereinfachte Ertragswertverfahren
Größe
Rolle im Modell
Hinweis
Jahresrohertrag
Ausgangspunkt
Jährliche marktübliche Mieteinnahmen
Bewirtschaftungskosten
Abzug
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
Liegenschaftszins
Bodenwertverzinsung
Vom Gutachterausschuss oder Marktvergleich ableiten
Restnutzungsdauer
Vervielfältiger
Technische und wirtschaftliche Restdauer des Gebäudes
Bodenwert
Separater Wertanteil
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Orientierung am Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien. Für Verkehrswerte sind lokale Marktdaten und Gutachterausschüsse maßgeblich.
Häufig gestellte Fragen zum Ertragswertverfahren-Rechner
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein Immobilienbewertungsverfahren nach ImmoWertV, das den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ableitet. Primär für Renditeobjekte (Mietshäuser, Gewerbe) geeignet. Es ermittelt, welchen Preis ein Investor basierend auf den Mieteinnahmen zahlen würde.
Wie berechnet sich der Ertragswert?
Formel: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert. Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger. Gebäudereinertrag = Reinertrag - Bodenwertverzinsung. Reinertrag = Rohertrag (Jahresmiete) - Bewirtschaftungskosten. Der Vervielfältiger hängt von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für Grundstücke in €/m², ermittelt von Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen. Abrufbar über BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem). Wichtig: Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt, individuelle Abweichungen möglich.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins ist die Marktrendite für Immobilien, ermittelt aus Kaufpreisen und Erträgen vergleichbarer Objekte. Richtwerte: Wohnen gute Lage 3-4 %, mittlere Lage 4-5 %, einfache Lage 5-6 %, Gewerbe 6-8 %, gemischt genutzt 5-7 %. Niedrigerer Zins = höherer Ertragswert.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung (3-5 %), Instandhaltung (6-12 €/m²), Mietausfallwagnis (2-4 %), ggf. Abschreibung. Pauschal oft 15-25 % der Rohmiete angesetzt. Bei gewerblichen Objekten teils höher. Wichtig: Nicht mit umlagefähigen Betriebskosten verwechseln!
Was ist der Vervielfältiger (Barwertfaktor)?
Der Vervielfältiger kapitalisiert die zukünftigen Reinerträge auf den heutigen Wert. Formel: V = (q^n - 1) / (q^n × i), wobei q = 1+i (Liegenschaftszins) und n = Restnutzungsdauer. Beispiel: 5 % Zins, 40 Jahre = Vervielfältiger ca. 17,2. Längere Nutzung oder niedrigerer Zins erhöhen V.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Bei renditorientierten Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude, Hotels, Logistikimmobilien. Nicht geeignet für: selbstgenutzte Einfamilienhäuser (Sachwertverfahren), unbebaute Grundstücke (Vergleichswertverfahren).
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer ab Bewertungsstichtag. Die Restnutzungsdauer beeinflusst den Vervielfältiger stark. Normale Wohngebäude: 60-80 Jahre Gesamtnutzungsdauer. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Kürzere Restnutzungsdauer = niedrigerer Ertragswert.
Wie unterscheidet sich der Ertragswert vom Marktwert?
Der Ertragswert ist ein rechnerischer Wert nach genormtem Verfahren. Der Marktwert (Verkehrswert) ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Bei korrekter Anwendung sollten beide nahe beieinander liegen. Marktanomalien (Boom, Krise) können zu Abweichungen führen.
Kann ich den Ertragswert selbst berechnen?
Eine Überschlagsrechnung ja, aber für offizielle Zwecke (Erbschaft, Scheidung, Finanzierung) brauchst du einen Sachverständigen. Die korrekte Ermittlung von Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer erfordert Expertise. Gutachterkosten: 1.000-3.000 € je nach Komplexität.
Welche Objektwerte braucht der Ertragswertverfahren-Rechner?
Kaufpreis, Wohnfläche, Lage, Baujahr, Zustand, Nebenkosten, Finanzierung und laufende Kosten sollten getrennt erfasst werden. Durchschnittswerte pro Quadratmeter sind nur ein Startpunkt.
Warum verändern Nebenkosten den Ertragswertverfahren-Rechner so stark?
Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler, Instandhaltung und Verwaltung wirken direkt auf Kapitalbedarf oder Rendite. Wer nur Kaufpreis oder Miete betrachtet, unterschätzt die Gesamtrechnung.